1. 成長期待のポイント

オフィス賃料上昇と空室率改善で賃貸部門が高収益を継続。分譲は高価格維持と完成在庫（約3年分）が安定供給を支える。政策保有株売却で成長投資（インド・ムンバイ等）資金を確保し、今後3年は緩やかな増益基調が期待される。

2. 成長ドライバー別の分析

東京オフィスマーケット（賃貸収入の追い風）

• 既存ビル空室率は第1四半期で3.6%（前年同期比▲2.1pt）と大幅改善し、賃料上昇が継続。
• 直近半年の新規成約平均賃料は前年同期比で約+10%（会社発表）。
• 不動産賃貸は第1四半期で売上121,187百万円、営業利益58,128百万円と部門牽引。金利上昇分を賃料改定で吸収可能性が高い。

分譲マンション・住宅事業の高収益体制

• 分譲は販売戸数は変動するが販売価格上昇により利益率が改善。第1四半期も高水準の利益を確保（不動産販売 営業利益48,941百万円）。
• 会社は完成在庫を「財庫」と位置付け、約6,000戸超（約3年分）を保有し需給ショックに対する供給安定力あり。
• マンション契約は概ね期中に完了しており、営業の軸足が次期以降に移行している点は安定収益の源泉。

資産売却と成長投資（インド・ムンバイ等）

• 政策保有株の売却で上場有価証券時価4,000億円の売却めどを掲げ、売却益を金利負担の相殺や成長投資に充当。
• インド・ムンバイに対して約10年で総事業費1兆円規模の投資計画を掲示。BKC等で高利回り案件を想定。
• 売却と借入の組合せにより投資余力を確保しつつ、資本効率を高める方針。

3. 今後3年の業績成長イメージ

会社見通しは2027年3月期で営業利益320,000百万円（前年比+7%）と堅調。オフィス賃料の持続的上昇と賃貸稼働率改善が中心に寄与し、分譲の高利益率と政策保有株売却→投資による成長案件の立ち上がりを加味すると、ベースケースで営業利益は年平均で概ね+5〜8%程度、当期純利益は+4〜7%程度の緩やかな増益トレンドが見込まれる（市場環境や投資回収の進捗により上下）。

4. 課題・リスク

• 金利上昇の長期化：借入コスト上昇が続けば賃料改定が追いつかない可能性。
• 建築費高騰・工期長期化：再開発や新築事業の利益圧迫、引渡遅延リスク。
• 海外投資（ムンバイ）の実行リスク：許認可・工期・テナント付けの不確実性。
• 政策保有株売却のタイミング依存：想定売却益が計画通り確保できない場合、金利負担吸収や投資資金調達に影響。
• 住宅市況の変動：販売戸数減少や需要鈍化が収益押下げ要因になり得る。

5. 総括

東京オフィス需給逼迫による賃料追い風と、分譲の高利益率、政策保有株売却での投資余力を背景に、今後3年は緩やかな増益が期待される。ただし金利・建築費・海外案件の実行リスクが成長の鍵を握る。