1. 成長期待のポイント

リアルゲイトは高稼働のストック収入拡大（保有・MLシフト）とヒューリックとのJVや増資による仕入拡大で、売上は緩やか増、営業利益はマージン改善で大幅成長が期待される。

2. 成長ドライバー別の分析

ポートフォリオ拡大（JV含む）

• ヒューリックとの合弁で中規模〜大規模築古ビル参入が可能になり仕入余地が拡大
• Q3〜Q4にかけて複数の獲得済PJ・保有転換が進捗し、来期以降に収益化予定
• JVは資金力とスピードを補完し、大型案件の獲得確度を高める

ストック型収入の高付加価値化（保有/ML比率向上）

• 高稼働（既存稼働率約98%）と賃料上昇でストック収入が積み上がり利益率改善を牽引
• マスターリース・自社保有比率を高めることで粗利率向上（保有>ML>PMの優先獲得）
• ホテル等の用途転換（HOTEL SHIFT等）で賃料構成とPM＋運営収入を多様化

資本戦略と先行投資加速

• 2026年に増資を実施し資本金が大幅増、買付余力を確保（外部資本で仕入加速）
• ファンド/JVを軸に金利・資本コスト分散でリスク管理しつつスケール化を図る
• 施工・設計（フロー収益）とストック収益の両輪でキャッシュポイントを増やす

3. 今後3年の業績成長イメージ

会社計画：2026年度 売上10,500百万円（＝105億円）、営業利益1,470百万円（＝14.7億円）；2027年度 売上11,500百万円、営業利益1,920百万円；2028年度 売上13,000百万円、営業利益2,500百万円。売上CAGRは約9.9%、営業利益は高水準で約33.8%のCAGRを目指し、保有比率と高稼働により営業利益率は10.7%→14%→19.2%へ改善想定。

4.課題・リスク

金利上昇や借入依存度の高さで純利益・キャッシュ負担が悪化するリスク。建築資材・人件費高騰や工期遅延は投資回収を圧迫。JVや大型取得の採算悪化、仕入れ失敗・開業遅延、東京都心への地域集中も業績変動を大きくする。増資後の資金使途で想定利回りが取れない場合は計画が崩れる。

5.総括

高稼働・賃料上昇とJV・増資による仕入拡大で営業利益の高成長（～FY28に向け高二桁～数十％成長）が見込める。一方、金利・建築費・実行リスクを注視し、新規物件の開業利回りとJV実行力を確認することが投資判断の要。