レオパレス２１（8848）

株式会社レオパレス21

2027年3月期 第1四半期決算

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決算の重要ポイント

• 売上高は前年同四半期比+3.7%で1,159.02億円と増収を確保（家賃単価上昇が寄与）
• 営業利益は121.23億円（前年同四半期比△1.1%）とほぼ横ばい、販管費増（人的投資）が響く
• 親会社株主に帰属する四半期純利益は70.34億円（前年同四半期比+1,166.2%）と大幅増（繰延税金資産の取崩し等による法人税等計上の影響あり）

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決算数値概要

• 売上高: 1,159.02億円 (前年比 +3.7%)
• 営業利益: 121.23億円 (前年比 △1.1%)
• 純利益: 70.34億円 (前年比 +1,166.2%)

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前回決算からの主なUPDATE

• 会計方針変更：賃貸管理備品を取得時費用処理から固定資産計上へ変更（遡及適用済み）→ 財政状態・収益性に影響
• 事業再編：シルバー事業を完全子会社（株式会社アズ・レジデンス）へ吸収分割（2026年4月1日実施）し、事業の分離で運営の効率化を図る
• オペレーション改善：入居率・家賃単価の上昇続く（第1Q末入居率87.08%、成約家賃単価指数123）で賃貸事業の増収基調を確認

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好材料（ポジティブ要因）

• 家賃単価の上昇と入居率改善により賃貸事業が増収を牽引（第1Qで売上高・賃貸セグメント増）
• 会計方針変更により取得資産を資本化、費用の平準化で将来の営業利益率改善に寄与する可能性
• 純資産・自己資本比率の改善（自己資本比率：26.3%）や現金預金の増加が財務基盤の安定を示唆

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悪材料（ネガティブ要因）

• 販管費の増加（人的投資・待遇改善等）で営業利益は減少傾向、コスト増が継続すると収益性に圧迫リスク
• シルバー事業・その他事業は赤字継続（シルバー営業損失405百万円、その他営業損失680百万円）で早期の黒字化が課題
• 繰延税金資産の見直しに伴う法人税等の計上等、会計・税務処理の変動で純利益やキャッシュに変動が出やすい点（税効果の不確実性）

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1. 成長期待のポイント

賃料単価の上昇と入居率改善を主軸に、リファイナンスによる金利改善や開発事業の受注拡大で売上は安定成長。会社計画ベースで売上CAGRは約3–4%、営業利益はより高い伸びが期待される（資料の数値に基づく想定）。

2. 成長ドライバー別の分析

家賃単価上昇と入居率改善

• 成約家賃単価指数を引上げ（2016年4月基準で計画値116）に設定、稼働率も高水準を想定（期末入居率89%台目標）（中期計画資料 p.3–4）。
• Q1実績でも家賃の上昇が売上増を押し上げており、賃貸事業の売上寄与が大きい（連結決算短信 Q1）。
• 家賃×入居率の掛け合わせ効果で安定的なトップライン拡大が期待される。

開発／管理戸数・付帯サービス拡大

• 開発事業の受注上振れを受け、管理戸数計画や開発受注を上方修正（中期計画 p.5）。受注増が将来の管理収入を押し上げる可能性。
• 付帯サービス・メンテナンス等の収益拡大で賃貸事業の収益性向上が見込まれる（決算資料のセグメント明細）。
• 社宅代行・法人需要の取り込みで高稼働・高単価の需要を確保しやすい構造。

財務・コスト構造の改善

• 2026年2月のリファイナンス（約300億円）により金利負担を見直し、営業外費用削減の効果を織り込んでいる（第3四半期資料）。
• 賃貸管理備品を購入資産として固定化する会計方針変更で、費用計上タイミングが変化し利益安定化に寄与（Q1注記）。
• コスト構造の適正化（メンテ・空室引当の管理等）で営業利益率改善を目指す方針。

3. 今後3年の業績成長イメージ

会社のガイダンスと中期計画を踏まえると、直近実績（2026年3月期 売上444,820百万円、営業利益35,966百万円）から、2027年計画売上465,000百万円（+4.5%）、2028年中期計画売上約477,800百万円を反映すると、売上の年率CAGRは概ね3–4%程度。営業利益はコスト改善・高付加価値サービス寄与で高い伸び（資料ベースでは2年で約+8–10%程度の年率成長の余地）が見込まれる。ただし純利益は税効果や繰延税金資産の取崩し等で変動しやすい点に留意。

4. 課題・リスク

• メンテナンス費・人件費等のインフレ圧力で販管費・原価が膨らめば利益率を圧迫（中期資料も増コストを織込）。
• 入居率や家賃単価が想定を下回るとトップラインと収益性が同時に悪化するリスク。
• 財務面ではリファイナンス条件に財務制約（営業損益・経常損益の黒字維持、Net Debt/EBITDA≤5倍等）が付されており、業績悪化で制約に抵触する可能性（第3四半期資料）。
• 繰延税金資産の取崩しや特別損失等の一時要因で純利益が大きくブレる点。

5. 総括

賃料上昇と入居率改善を中核に、開発受注と財務改善が重なれば今後3年は安定した増収・改善する営業利益が期待できる。ただしインフレ、人件費、財務制約、税務の一時要因が業績の鍵を握るため、四半期ごとの入居率・家賃動向とキャッシュ・財務指標の推移を重視してフォローする必要がある。

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