住友不動産（8830）

住友不動産株式会社

2027年３月期 第１四半期決算

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決算の重要ポイント

• 営業利益・経常利益・親会社株主に帰属する四半期純利益はいずれも第1四半期として過去最高を更新
• 不動産賃貸事業が稼働率改善と賃料上昇で牽引（既存ビル空室率3.6%に改善）
• 投資有価証券の売却益計上などで特別利益が拡大し、四半期純利益が前年同期比+15.4%の増益に寄与

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決算数値概要

• 売上高: 2,810.16億円 (前年比 △4.2%)
• 営業利益: 1,028.46億円 (前年比 +1.0%)
• 純利益: 851.61億円 (前年比 +15.4%)

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前回決算からの主なUPDATE

• 第1四半期は通期予想に対する進捗が良好（経常利益進捗率36%、純利益進捗率38%）で通期予想は据え置き
• 当四半期に時価ベースで約245億円の上場有価証券を売却（管理処分信託に基づく売却の継続）
• 不動産賃貸の空室率が前期末4.3%→当第1四半期末3.6%へ改善、賃料の値上げ浸透が進展

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好材料（ポジティブ要因）

• 東京オフィスマーケットの需給逼迫で賃料上昇・稼働率改善が継続し、賃貸事業の収益基盤が強化
• 投資有価証券売却益の計上で一時的に利益が押し上げられ、当面の金利負担増の吸収に寄与可能
• インド・ムンバイ等への成長投資資金確保のための政策保有株売却方針が具体化（資金使途明示）

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悪材料（ネガティブ要因）

• 不動産販売の計上戸数・売上は前年同期比で減少（計上戸数1,076戸→前年1,511戸、売上減少）で販売ボリュームは弱含み
• ハウジング事業が減収減益（当四半期は営業損失）、ステップ事業も仲介件数減少で苦戦している点が継続リスク
• 支払利息の増加（営業外費用増）など金利上昇環境での財務コスト上昇が収益を圧迫する懸念

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1. 成長期待のポイント

オフィス賃料上昇と空室率改善で賃貸部門が高収益を継続。分譲は高価格維持と完成在庫（約3年分）が安定供給を支える。政策保有株売却で成長投資（インド・ムンバイ等）資金を確保し、今後3年は緩やかな増益基調が期待される。

2. 成長ドライバー別の分析

東京オフィスマーケット（賃貸収入の追い風）

• 既存ビル空室率は第1四半期で3.6%（前年同期比▲2.1pt）と大幅改善し、賃料上昇が継続。
• 直近半年の新規成約平均賃料は前年同期比で約+10%（会社発表）。
• 不動産賃貸は第1四半期で売上121,187百万円、営業利益58,128百万円と部門牽引。金利上昇分を賃料改定で吸収可能性が高い。

分譲マンション・住宅事業の高収益体制

• 分譲は販売戸数は変動するが販売価格上昇により利益率が改善。第1四半期も高水準の利益を確保（不動産販売 営業利益48,941百万円）。
• 会社は完成在庫を「財庫」と位置付け、約6,000戸超（約3年分）を保有し需給ショックに対する供給安定力あり。
• マンション契約は概ね期中に完了しており、営業の軸足が次期以降に移行している点は安定収益の源泉。

資産売却と成長投資（インド・ムンバイ等）

• 政策保有株の売却で上場有価証券時価4,000億円の売却めどを掲げ、売却益を金利負担の相殺や成長投資に充当。
• インド・ムンバイに対して約10年で総事業費1兆円規模の投資計画を掲示。BKC等で高利回り案件を想定。
• 売却と借入の組合せにより投資余力を確保しつつ、資本効率を高める方針。

3. 今後3年の業績成長イメージ

会社見通しは2027年3月期で営業利益320,000百万円（前年比+7%）と堅調。オフィス賃料の持続的上昇と賃貸稼働率改善が中心に寄与し、分譲の高利益率と政策保有株売却→投資による成長案件の立ち上がりを加味すると、ベースケースで営業利益は年平均で概ね+5〜8%程度、当期純利益は+4〜7%程度の緩やかな増益トレンドが見込まれる（市場環境や投資回収の進捗により上下）。

4. 課題・リスク

• 金利上昇の長期化：借入コスト上昇が続けば賃料改定が追いつかない可能性。
• 建築費高騰・工期長期化：再開発や新築事業の利益圧迫、引渡遅延リスク。
• 海外投資（ムンバイ）の実行リスク：許認可・工期・テナント付けの不確実性。
• 政策保有株売却のタイミング依存：想定売却益が計画通り確保できない場合、金利負担吸収や投資資金調達に影響。
• 住宅市況の変動：販売戸数減少や需要鈍化が収益押下げ要因になり得る。

5. 総括

東京オフィス需給逼迫による賃料追い風と、分譲の高利益率、政策保有株売却での投資余力を背景に、今後3年は緩やかな増益が期待される。ただし金利・建築費・海外案件の実行リスクが成長の鍵を握る。

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