京橋アートレジデンス（5536）

株式会社京橋アートレジデンス

2026年11月期 第2四半期決算

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決算の重要ポイント

• 売上高は前年同期比△21.2%の41.18億円、営業利益は同△39.5%の5.41億円、親会社株主に帰属する中間純利益は同△62.6%の1.88億円と大幅減益
• 上期中に売買契約を締結したプロジェクトの引渡しが6月に集中したことにより、上期の売上が前年同期を下回った（収益の一部が下期へ繰り延べ）
• 営業活動によるキャッシュ・フローは△35.76億円の使用、期末現金は3.98億円に減少し、仕掛販売用不動産の増加に伴う運転資金需要が拡大

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決算数値概要

• 売上高: 41.18億円 (前年比 △21.2%)
• 営業利益: 5.41億円 (前年比 △39.5%)
• 純利益: 1.88億円 (前年比 △62.6%)

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前回決算からの主なUPDATE

• 上期の引渡しタイミングが前年とずれ、6月に引渡しが集中したため上期実績が減少（下期への収益移行が発生）
• 仕掛販売用不動産が前期末比で約41.27億円増加し、棚卸資産の積み上がりが運転資金を圧迫
• 短期・長期借入金が増加（長期借入金の純増約13.70億円等）し、支払利息が増加（上期支払利息1.69億円）している

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好材料（ポジティブ要因）

• 東京23区を中心とした一棟収益マンションの需要は堅調で、同社の主力商品「CASA」シリーズの販売ポテンシャルは依然強い
• 下期に引渡し集中（6月以降の引渡し）により、通期では業績回復の可能性が高いと想定（会社は通期予想を据え置き）
• ESG関連事業は増収・増益（売上138.15百万円：+13.0%、セグメント利益43.90百万円：+43.2%）と成長が見られる

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悪材料（ネガティブ要因）

• 中間期での大幅な減益（営業利益・純利益の大幅減）により短期的な収益性が低下
• 営業CFの大幅なマイナス（△35.76億円）、現金残高の減少（△6.83億円）および仕掛品増加による資金繰りリスクの上昇
• 借入金の増加とそれに伴う利息負担増（支払利息増加）および投資有価証券評価損の計上（21.64百万円）が利益を圧迫している

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1. 成長期待のポイント

一棟収益マンションの引渡集中により2026年度は売上高で+31.4%の計画。都心賃料上昇（シングル+10.6%、DINKS+11.7%）を受け投資需要は堅調。高成長だが負債増加と資金繰りに注意。

2. 成長ドライバー別の分析

都心（東京23区）賃料上昇と賃貸需要の強さ

• 東京23区の募集家賃は最近1年で約+10%前後の上昇が確認されており賃料ベースの収益改善を後押し。
• 単身・DINKS層の都心回帰で空室リスクは相対的に低下し、販売・運用両面で需要が継続。
• 賃料上昇は物件の割安性や運用利回り改善に繋がり投資家の一棟物件需要を刺激。

事業パイプライン（CASAシリーズ等）の引渡促進

• 直近で複数棟の引渡が予定集中しており、これがFY2026の大幅売上増（+31.4%計画）を生む主要因。
• 仕掛販売用不動産残高が大幅増加しており（開発ストックにより今後数期の売上源泉を確保）。
• ブランド力（CASA）を軸に都区部での供給継続が安定収益につながる可能性。

ESG関連・保有運営による安定収益化

• トランクルームや自社保有区分所有の運用で賃料収入基盤を多様化。
• 再生可能エネルギー等ESG関連の保有事業が営業利益の下支えに寄与しつつ、長期的な収益安定化を期待。
• 保有比率拡大はキャッシュフローの安定化に資する一方、初期投資負担も伴う。

3. 今後3年の業績成長イメージ

会社計画ではFY2026売上約10,930百万円（FY2025比+31.4%）、当期純利益は936百万円（+10.3%）。引渡スケジュールにより年次変動大きく、FY2026→FY2028のベースケースは投資回転と引渡継続で年率約10〜13%成長（FY2026比）を想定。粗利率は高め維持も、支払利息増で純利益成長はより緩やかになる見通し。

4.課題・リスク

高レバレッジ（自己資本比率約13.6%）、中間期の営業CFは大幅マイナスで期中現金残高は低水準。金利上昇や建築費高騰がコスト圧迫要因。引渡の期ズレや販売不振が発生すると短期で業績・資金繰りに直撃する可能性が高い。

5. 総括

都市部賃料上昇と豊富な開発ストックで売上成長余地は大きいが、高い借入依存と営業CFの波が成長実現の不確実性を高める。短中期は引渡管理と資金調達コストの動向が投資判断の鍵。

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