セレコーポレーション（5078）

株式会社セレ コーポレーション

2027年2月期 第2四半期決算

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決算の重要ポイント

• 連結売上高は109.75億円（前年同期比＋1.6%）と微増、賃貸開発事業の販売進捗が寄与
• 営業利益は7.64億円（前年同期比△27.0%）と大幅減益、賃貸住宅事業での原価高騰により売上総利益率が低下
• 賃貸経営（ストック）部門は堅調で管理戸数が12,711戸（前期末比＋99戸）、入居率98.3%を維持し安定的なストック収益基盤を確保

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決算数値概要

• 売上高: 109.75億円 (前年比 +1.6%)
• 営業利益: 7.64億円 (前年比 △27.0%)
• 純利益: 5.13億円 (前年比 △25.1%)

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前回決算からの主なUPDATE

• 2027年2月期通期業績予想は前回公表（2026/4/14）から変更なし（通期売上高237.8億円、営業利益20.16億円等の計画を維持）
• 施工品質・人財確保のため、2026年7月1日付で100%出資の施工子会社「株式会社セレ工務店」を新設（大工育成、正社員化、週休制等の働き方改革を推進）
• 期間中に自己株式取得（臨時総会決議による100,000株取得等）を実行、自己株式残高が増加（流通株式数・流動性に注目）

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好材料（ポジティブ要因）

• 財務の健全性：自己資本比率84.0%、手元資金約165.3億円（現金同等物16,531百万円：中間期末）で投資余力・安全余地が大きい
• ストック事業の安定成長：管理戸数12,711戸（前期末比＋99戸）、入居率98.3%で賃貸経営事業が安定したキャッシュフロー源に
• 差別化技術・商品力：千葉工場による構造部材自社生産（セレZ等の認証取得）や差別化空間設計（Feel/Fusion/Fwin/My Style vintage）でオーナー向け高付加価値を提供

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悪材料（ネガティブ要因）

• 原価高騰の影響：賃貸住宅事業での建築資材・労務高騰が売上総利益率を圧迫し、利益率低下の主因に（営業利益大幅減）
• 需給・金利リスク：賃貸開発事業は金利上昇や土地・建築コスト上昇で販売の進捗が不安定になりやすく、収益に変動が出やすい
• 流動性・株主構成の懸念：自己株式取得等で自己株比率が増加し流通株式比率は改善したが依然十分とは言えず（流通性・需給面での評価分散リスク）

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1. 成長期待のポイント

2027年計画は売上23,580百万円（+16.8%）、営業利益2,016百万円（+19.2%）。2030年目標は売上300億円・営業利益率10%で、実現には年率約8.4%の売上成長と構造改善による粗利向上が必要。

2. 成長ドライバー別の分析

東京圏に特化した「ニッチトップ戦略」

• ターゲットは25–35歳の若者に絞り込み、商品（Feel/Fusion/Fwin/My Style vintage）で差別化。
• 東京城南・城西の駅近・優良地に特化した賃貸開発で高付加価値物件を供給。
• エリア集中により集客効率とブランド効果（賃料プレミアム）を追求。

垂直統合（設計→自社工場→自社施工→管理）の収益化

• 千葉工場で構造部材自社生産（セレZ）により品質・生産性・原価管理を強化。
• 自社一貫体制は短納期・敷地対応力を発揮し、受注〜引渡しの収益性改善に寄与。
• 管理戸数増（12,700戸台）でストック収入比率が高く、安定的なキャッシュ創出を確保。

付加価値と人財・投資による拡大力

• 旗艦ブランド「My Style vintage」等で家賃トップランナーを目指すことが一棟単価向上に直結。
• セレ工務店設立やセレアカデミーによる人材育成で施工品質・供給力を確保。
• 財務基盤（現預金約1,653億円ではなく、16,531百万円）と自己資本比率84%で成長投資余地あり。

3. 今後3年の業績成長イメージ

直近（2027年）は会社計画で売上23,580百万円（+16.8%）、営業利益2,016百万円（+19.2%）。中期目標の2030年売上300億円まで到達するには、2027年以降の年平均売上成長率は約8.4%が必要。営業利益は構造改革と価格転嫁で営業利益率を8.6%→10%へ改善させれば、営業利益は年平均約14%程度で成長する想定（2027年2,016→2030年3,000百万円想定）。

4. 課題・リスク

• 原価上昇・資材や労務コストの高止まりが利益率を圧迫、価格転嫁には需給・競争制約あり。
• 金利上昇や不動産市況変化で賃貸開発の販売が停滞（既に2026期で販売計画遅延の経験）。
• 東京圏集中による地域リスク（需給変化や規制）と仕入れ用地の確保難。
• 自社施工・工場・新設工務店の立ち上げ・拡張時の人材確保や実行リスク。
• 事業拡大に伴うIT・管理システム更新コストや一時的な利益圧迫。

5. 総括

堅い財務基盤と差別化商品・垂直統合による収益力が強み。短期は原価高・金利の影響で変動もあるが、会社目標（2030年300億、営業益率10%）達成には年率約8%台の売上成長とマージン改善の両立が鍵。実行力と用地獲得力が投資判断のポイント。

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