香陵住販（3495）

香陵住販株式会社

2026年9月期 第3四半期決算

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決算の重要ポイント

• 売上高は前年同期比+9.0%と増収（自社企画物件の売却が牽引）
• 営業利益はほぼ横ばい（前年同期比 -0.4%）、販管費の一時的増加が影響
• 期中配当引上げ（中間31円→期末予想33円、通期予想64円）で株主還元強化

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決算数値概要

• 売上高: 104.62億円 (前年比 +9.0%)
• 営業利益（経常利益）: 9.68億円 (前年比 -0.4%)
• 純利益: 8.72億円 (前年比 -7.1%)

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前回決算からの主なUPDATE

• 第3四半期に自社企画投資用不動産「レーガベーネ勝田本町Ⅳ・Ⅴ」および中型投資用不動産「WohlStand・Eins」を販売（売上に寄与）
• 年間配当予想を修正（期末予想を引上げ、通期予想を61→64円へ増配を公表）※2026/8/10発表
• 財務健全性の改善：自己資本比率が上昇（Q3時点42.0%）、長期借入金の減少でレバレッジが低下

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好材料（ポジティブ要因）

• 自社企画「レーガベーネ」シリーズの販売好調で売上基盤が強化されている（フロー収益＋売却後の管理受託によるストック化）
• 管理戸数の増加などストック収益が拡大（賃貸管理戸数は増加傾向で安定収入確保）
• 長期借入金の圧縮と自己資本比率の改善により財務余力が向上

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悪材料（ネガティブ要因）

• 営業利益・純利益が前年同期を下回る（販管費の一時増や特定費用の影響で利益率に圧迫）
• 収益が自社開発物件の売却に依存する側面があり、売却タイミングによる業績変動リスクが残る
• 太陽光売電事業等の資産売却により再生可能エネルギーによる安定収入が縮小（売電収入の減少）

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1. 成長期待のポイント

自社企画「レーガベーネ」の継続的な販売と賃貸管理戸数拡大により、売上は年率約5〜7%成長、営業益はストック比率上昇とコスト管理でやや上振れし得る環境。

2. 成長ドライバー別の分析

自社企画投資用不動産「レーガベーネ」シリーズの拡大

• RCマンション・木造アパートの竣工・売却が収益の柱。販売→管理のハイブリッドでフローとストックを同時確保。
• 上期に複数物件を売却・引渡し済みで2026年度は自社売上が伸長。中期で竣工目標多数（RC・木造とも展開）。
• 出口を売却・自社保有で柔軟に選べるため市況に応じた収益最適化が可能。

ストック収益（賃貸管理・コインパーキング等）の積み上げ

• 管理戸数は約25,000戸規模へ拡大中で、安定した賃料・管理収益がベースとなる。
• コインパーキングの稼働拡大や取得した大型物件（マンション64戸等）が賃料収入を押し上げる。
• ストック比率上昇は営業レバレッジを効かせやすく、利益の安定性を高める要因。

新規事業と資本政策（建設請負・KORYO Funding・DOE採用）

• 建設請負で「作る→守る（管理受託）」の垂直統合を拡大し、受注による一時収益と継続的管理収益を両取り。
• 不動産ファンド（KORYO Funding）の拡大で外部資金を活用した流動化が可能。応募者数目標の上積みで販売先確保に寄与。
• DOE（株主資本配当率）目標導入により株主還元を重視、安定配当は投資家期待の下支え。

3. 今後3年の業績成長イメージ

直近実績はFY2025売上約115.3億、FY2026予想123.0億（+6.7%）。これを踏まえると、保守的なベースケースで売上CAGRは約5〜7%、営業利益はストック比率向上と固定費効率化で約8〜12%の上振れ余地。短期は竣工・売却タイミングと一時売却益（太陽光等の流動化）で変動するが、中期ではレーガベーネ供給と管理戸数拡大で安定的増収が見込める。アップサイドは大型バルク取得・ファンド拡大成功時に顕在化。

4. 課題・リスク

• 建築資材コストや人件費上昇、竣工遅延で利幅悪化・販売時期の後ろ倒しリスク。
• 金利上昇や資金調達環境の悪化は開発・買収の採算に直撃。長期借入金の返済負担にも注意。
• 自社物件売却タイミング依存度が高く、一時利益に左右される点。ファンドや建設請負の拡大は実行力と案件採算が鍵。
• 地域経済・住宅市場の需要鈍化や規制変更が販売・賃貸需給に影響。

5. 総括

レーガベーネを軸にフローとストックを両立させるビジネスモデルで、今後3年は安定的な増収基調（売上CAGR概ね5〜7%）が期待される。だが建設コスト・資金環境・販売タイミングの変動が業績に与える影響は大きく、実行力とリスク管理が投資判断の分岐点となる。

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